Huurprijzen

Afgelopen week (juli 2016) is de discussie over de huurprijzen van het Nieuwe Zandpad ontstaan. Ik ben zelf deze discussie gestart omdat sekswerkers de dupe dreigen te worden van een verdubbeling van de huur in vergelijking tot het Zandpad (boten). Bovendien is het vragen van een hoge huur in strijdt met de APV.  

Huurprijs oude Zandpad

Voor de sluiting werden de kamers in twee shifts van 12 uur verhuurd. Er waren 24 uur per dag beheerders aanwezig die verantwoordelijk waren voor de veiligheid van de sekswerkers en eventueel voor het onderhoud van de kamers. De kamers werden verhuurd voor een huurprijs van €650,00  inclusief BTW per week. Toen het Zandpad moest sluiten was één van de argumenten “de exorbitante hoge huur”. De gemeente vond de hoogte van de huur een vorm van uitbuiting. Dit moest veranderen, de huur moest omlaag zodat sekswerkers meer winst over zouden houden. 

Nieuwe regelgeving 

Om misstanden zoals onder andere uitbuiting van sekswerkers door hoge huurprijzen te voorkomen besloot de gemeente Utrecht de APV  (Algemene Plaatselijke Verordening) te wijzigen. Op 19 december 2013 werd onder andere in de APV opgenomen:

  • Verhoging van minimum leeftijd sekswerkers van 18 naar 21.
  • Registratieplicht voor sekswerkers.
  • Tegengaan van monopolie-posities. Hierdoor kan een exploitant een vergunning aanvragen voor maximaal 32 ramen.
  • Scheiding van eigendom en exploitatie.
  • En om hoge huurprijzen tegen te gaan werd een maximale huurprijs ingesteld voor eigenaren van het vastgoed. De huurprijs die de exploitant aan de sekswerker vraagt, zal de gemeente in de vergunningsaanvraag beoordelen. Indien de gemeente van mening is dat de huurprijs die de exploitant vraagt te hoog is, kan de gemeente hierop de vergunning weigeren. De gemeente beoordeelt dus zowel de eigenaar van het vastgoed als de exploitant op de hoogte van de huurprijs. Zie de tekst hieronder:


“De effectiviteit van dit hoofdstuk dat regelgeving bevat ten aanzien van seksinrichtingen en escortbedrijven staat of valt met een duidelijke verantwoordelijkheidstoedeling voor een aanvaardbare bedrijfsvoering aan degenen die als bestuurder van een bedrijf optreden en/ of degene die eigenaar zijn en die daaruit baten ontvangen.
Bij beoordeling van vergunningsaanvragen wordt niet alleen gekeken naar degenen die een vergunning aanvragen, maar wordt meer dan te voren rekening gehouden met de feitelijke en economische verhoudingen. Eigenaren van prostitutiepanden die meer vragen dan een redelijke vergoeding met een redelijke winstopslag, worden aangemerkt als mede-exploitant
.” 

Maximale huurprijs vastgoed prostitutiepanden

Wat is nou een redelijke vergoeding met redelijke winstopslag voor prostitutiepanden? Dat maakte de APV namelijk niet duidelijk. Redelijk is een ruim begrip. Wel waren er weigeringsgronden voor een vergunning opgenomen in de APV en het vragen van een te hoge huur was daar één van. De vraag  wat is een redelijke vergoeding voor prostitutiepanden stelden we dus maar aan de gemeente. De gemeente gaf als antwoord: ” wanneer een exploitant meer dan 15% van zijn winst aan huur moet betalen, is de verhuurder degene die baten uit de onderneming ontvangt en merken wij de verhuurder aan als mede- exploitant”. Een nieuw begrip mede-exploitant. Dit hield in dat de verhuurder dus eigenlijk eigenaar en exploitant zou worden, terwijl de APV juist scheiding van eigendom en exploitatie voorschrijft. Lastige situatie dus. De 15% van de winst regeling zou voor de eigenaar van de panden heel erg nadelig uitvallen. Freya was niet opgericht om grote winsten te maken, maar om de sekswerkers hun werkplek terug te geven. 15% van de winst zou er voor zorgen dat ik niet tot overeenstemming kon komen met de eigenaar van de panden (Hardebollenstraat).

Er volgden vele gesprekken met de gemeente, de discussie over wat nou een redelijke vergoeding voor prostitutiepanden zou zijn duurde lang. De gemeente nam het volgende standpunt in: “bereken de huurprijs op de aantal vierkante meters” Dat klinkt logisch, toch is dat het niet. Prostitiekamers zijn vaak klein, maar door de prostitutiebestemming en schaarste aan ramen hebben ze toch een hoge waarde. Een huurprijs berekenen op de waarde zou dus eerlijker zijn.

Onze advocaat vroeg dan ook of het niet eerlijker was om de huurprijs op de WOZ -waarde te berekenen. De gemeenteambtenaar stemde daar mee in maar stelde het percentage onmiddellijk naar beneden bij. De huur mocht niet meer bedragen dan 9% van de WOZ- waarde. Ook deze huurprijs was voor de eigenaren van de prostitutiepanden onacceptabel. De huurprijs moest met tonnen per jaar dalen. Een onmogelijke opgave leek het. We kwamen met argumenten bij de gemeente om het percentage te laten stijgen naar 15% WOZ-waarde. Na maanden van vele gesprekken werd dit dan geaccepteerd. De onderhandelingen met de eigenaren van de prostitutiepanden waren zwaar, maar in augustus 2014 was het dan eindelijk gelukt! ….tenminste dat dachten we. 

15% WOZ -waarde pro rata

De huurprijs van €348.000 per jaar was teruggebracht naar een huurprijs van €190.000 per jaar. Een enorme daling waar we trots op waren. We dachten voldaan te hebben aan de strenge eisen en eindelijk een stap vooruit te kunnen zetten. Toen we de huurcontracten aan de gemeenteambtenaar lieten zien was het eerste wat hij vroeg: ” het is toch wel 15% pro rato hè?”. En vervolgde…ja de panden hebben meerdere verdiepingen…de WOZ- waarde moet natuurlijk wel gedeeld worden door de aantal verdiepingen van het pand. Ik had even het gevoel door de grond te zakken. Ik kon opnieuw gaan onderhandelen met de eigenaar om de huurprijs nog verder naar beneden te krijgen. Wat de huurprijs precies moest bedragen wilde de gemeente natuurlijk niet zeggen want zij mochten zich niet bemoeien met de huurprijs. Ambtenaren weten er altijd een mooie draai aan te geven: Zij leggen een maximale huur op…maar bemoeien zich niet met de huurprijs. We moesten er dus zelf rekenformules op loslaten. Volgens ons zijn de benedenetages meer waard vanwege de prostitutiebestemming dan de bovengelegen studentenkamers. De gemeente had een ander standpunt. Ook hierover ontstond weer een nieuwe discussie. Uiteindelijk werd geaccepteerd dat voor de benedenetages waar de prostitutiekamers zich bevonden factor 2 gerekend mocht worden en de studentenkamers factor 1. We kwamen met nieuwe huurcontracten, die volgens onze rekensommen dan echt moest voldoen. 

Weigering vergunning Hardebollenstraat

Opnieuw werd de vergunning geweigerd. De reden van de weigering: door de hoogte van de huurprijs zouden de eigenaren van de prostitutiepanden Hardebollenstraat aangemerkt moeten worden als mede – exploitant. In de weigering werd de definitie van exploitant en het bepalen van de grenswaarde uitgelegd:

Uiteindelijke maximale huurprijs

We moesten dus weer opnieuw onderhandelen, in december 2014 stuurde de gemeente voor het eerst een overzicht wat volgens hen huurprijzen waren gebaseerd op 15% pro rato. Dit was een huurprijs van €112.000 per jaar voor 17 ramen en het kantoor. Een raam mocht dus maximaal €126,- per week kosten (€506,- per maand). De eigenaren van de prostitutiepanden van de Hardebollenstraat gingen akkoord en ik had in februari 2015 het huurcontract die voldeed aan deze huurprijs op zak. Wel was er nog een rechtszaak nodig voordat de discussie over de huurprijs ophield. Uiteindelijk heeft de discussie over de hoogte van de huurprijs van december 2013 tot juni 2015 geduurd. En zelfs toen de rechter oordeelde dat de huurcontracten voldeden aan de eisen van de APV, mompelde de ambtenaar nog “dan wil ik nog eens even naar de voorwaarden kijken die in het huurcontract zijn opgenomen”.

Droomcontract

Omdat Freya speciaal was opgericht om de ramen te heropenen en wij niet over kapitaal beschikken bood de eigenaar van de prositutiepanden van de Hardebollenstraat ons contracten waar rekening werd gehouden met een aanloopperiode. Alle voordelen op een rijtje:

  • De prostitutiepanden werden gemeubileerd aan ons verhuurd waardoor er geen investering voor de inrichting nodig was
  • Er werd geen borgsom gevraagd, ook niet voor het meubilair
  • De 1e maand betrof een huurvrije periode
  • De daaropvolgende 6 maanden kon de huur achteraf per maand voldaan worden
  • De huurprijs was €112.000 per jaar voor 17 ramen en kantoor voorzien van beveiligings- en alarmsystemen. De huurprijs per kamer was €126,00 per week, wat neerkwam op €63,00 per shift (per week).

De huurcontracten voor de Hardebollenstraat waren dus bijzonder gunstig. Op deze manier konden we de huurprijs voor de sekswerkers met €250,00 laten dalen ten opzichte van de huurprijzen van het oude Zandpad. Daarnaast konden we zekerheden voor de sekswerkers organiseren zoals een broodfonds. Je zou verwachten dat de gemeente dat zou steunen, maar dat deed de gemeente niet. De gemeente heeft namelijk op 13 mei 2016 besloten de panden op te kopen. Dit werd gedaan om niet tot vergunnen over hoeven te gaan. 

Gesprek met Beja en de kale huurprijs van het Nieuwe Zandpad

Aan de Hardebollenstraat was een abrupt einde gekomen. Op de dag dat er een besluit over de vergunning moest komen werden de panden opgekocht. Er waren geen weigeringsgronden voor de vergunning en Freya besloot daarom de strijd om ramen te openen nog niet op te geven.

Ik meldde me bij de gemeente voor een vergunningsaanvraag voor het Nieuwe Zandpad. De gemeente had namelijk na de opkoop van de Hardebollenstraat gezegd dat ik me moest aanmelden voor het Nieuwe Zandpad. De opkoop van de Hardebollenstraat was niet tegen Freya gericht en de gemeente beloofde ons plekken op het Nieuwe Zandpad. Onze gegevens werden dan ook gelijk doorgegeven aan de geselecteerde bouwer Jaap Slomp (Beja). De gemeente verzocht Jaap Slomp  snel contact met Freya op te nemen. 

De woordvoerder van Beja nodigde me uit voor een gesprek. Ik was positief gestemd. We wilden de draad oppakken waar we gebleven waren, maar het gesprek liep anders dan gehoopt. We hadden afgesproken bij een van der Valk hotel in de omgeving van Utrecht. Toen ik onderweg was kreeg ik een sms’je dat de afspraak een uur verzet zou worden. En een half uur later kreeg ik een sms’je of ik toch nu kon? Ik was toevallig al gearriveerd maar Beja was nergens te bekennen…ze waren even ergens anders gaan lunchen… Het kwam een beetje chaotisch op me over.  Maar goed, ik had tijd genoeg dus nam alvast plaats aan een tafeltje en bestelde wat te drinken. Na een poosje wachten arriveerde het drietal van Beja. De woordvoerder, de architect en de bouwer. 

Meteen werd medegedeeld dat ze een half uur tijd voor ons hadden en dat we eigenlijk gelijk moesten besluiten. Er waren nog maar 8 ramen beschikbaar dus als we kans wilden maken moesten we dat onmiddellijk besluiten anders gingen ze met andere partijen in gesprek. Die druk was niet prettig. Het aantal ramen vond ik ook aan de lage kant. Zelf had ik minstens 17 ramen in gedachten, het liefst 32 zoals de APV voorschrijft. Toch besloot ik eerst het gesprek met Beja aan te gaan, onderhandelen kan altijd nog dacht ik. 

Ik had een aantal vragen over de inrichting van de units. Toen de vragen een beetje vaag beantwoord werden besloot ik te vragen  naar de huurprijs van de units. In plaats van dat de bouwer een vraagprijs noemde voor de kamers moest ik maar een “goed bod” doen. Ik legde hem uit dat dit niet de gang van zaken kon zijn in een serieuze vergunningsaanvraag. Ik vroeg de bouwer  een huurprijs te noemen of inzicht te geven in de waarde van de units zodat we op basis daarvan de 15% norm uit konden rekenen, zoals de APV voorschrijft. Team Beja antwoordde: “die APV geldt alleen voor de Hardebollenstraat, niet voor het Nieuwe Zandpad. Er is geen regelgeving omtrent huurprijzen voor het Nieuwe Zandpad”. Ik antwoordde dat ik daar weinig van geloofde en dat bij de gemeente zou navragen. 

De bouwer schreef een bedrag van €575,-  op een papiertje, en zei: “als je kans wil maken op ramen moet je er nog een beetje bovenop doen”. Ik moest dus een bod doen boven dit bedrag anders had verder praten geen zin meer. In eerste instantie ging ik er nog vanuit dat die €575,- een maandhuur zou zijn. Dat was het dus niet. De kale huurprijs van een kamertje van 16m2 groot bedroeg €575,- per week. Dit was ook nog eens exclusief BTW.  Ter vergelijking met de Hardebollenstraat waar de huur €126,00 per week bedroeg een enorm verschil. De kamers op de Hardebollenstraat waren zelfs nog iets groter. De huurprijs was nog niet alles. Er moest ook rekening worden gehouden met een fikse borgsom wat zou neerkomen op €220.000. Na deze mededeling vervolgde Beja: “als je de borg niet kunt betalen moet je maar vast borg vragen aan de sekswerkers, of een lening vragen bij de gemeente”. Ik antwoordde dat ik sekswerkers nooit zou benadelen en helemaal geen borg aan sekswerkers zou vragen. 

De houding van Beja was arrogant en respectloos. We hadden te maken met een partij die even snel miljoenen wilde verdienen over de rug van de sekswerkers. Alleen van de borg al hadden we twee jaar de Hardebollenstraat kunnen huren. En in dit geval moest dat bedrag ook even snel vooraf betaald worden. Het leek of ik midden in een bouwfraude-affaire terecht was gekomen en Beja wilde nu een bod want hij had nog een afspraak. Het kon dus zijn dat hij die 8 ramen die hij Freya aanbood aan een andere partij zou verhuren. De alarmbellen gingen in m’n hoofd af. Alle mensenkennis die ik had opgebouwd tijdens mijn werk in de prostitutie kwamen nu goed van pas, dit was geen zuivere koffie. Ik deed geen bod en deelde mee dat ik bij de gemeente navraag ging doen over de hoogte van de huurprijs en het niet gelden van de APV voor het Nieuwe Zandpad. Ik besefte dat ik daarmee het risico zou lopen dat Beja niet aan Freya zou gaan verhuren. 

Diezelfde avond en de dagen erna volgden er sms’jes en e-mails dat ik toch wel snel een bod moest doen, anders zou hij de 8 ramen aan een andere partij verhuren. En ook dat ik heel misschien dan tien ramen kon huren. Wederom gaf ik aan dat ik eerst met de gemeente in gesprek zal gaan alsvorens een bod te kunnen doen. Als dat zou betekenen dat hij aan een andere partij zou huren had ik daar vrede mee. Het standpunt van Freya werd: liever geen ramen, dan onbetaalbare ramen. 

Exploitatiebegroting het Nieuwe Zandpad

Met een kale huurprijs van €575,- kon het niet anders dat de huren zouden stijgen in plaats van dalen. Ik maakte een exploitatiebegroting om uit te rekenen hoeveel een raam voor een sekswerker per week zou gaan kosten. Omdat ik door de aanvraag van de Hardebollenstraat goed inzicht in de kosten van de exploitatie had gekregen konden we een goede inschatting maken en ik wist niet wat ik zag. Toen ik alleen de huurprijs, beveiligingskosten, verzekeringen, gas water licht en de btw berekende kwam ik al op een huurprijs van €1100 per shift voor sekswerkers. Bij deze huurprijs zijn dus alleen de kosten berekend. Hier is nog geen rekening gehouden met zekerheden voor sekswerkers, belastingen, onvoorziene kosten en heeft de exploitant nog geen inkomen. Een exploitant moet natuurlijk ook niet gelijk op een faillissement afkoersen als een aantal weken een paar huursters op vakantie gaan of ziek zijn. Dan krijg je al snel te maken met huren van €1200,-.  Als dit de huurprijs is die ik als exploitant aan m’n collega’s moet vragen…dan ben ik liever geen exploitant. Freya weigerde dan ook een bod te doen en mee te werken aan een verdubbeling van de huur ter vergelijking met het oude Zandpad. 

De sekswerkers houden met zo’n huur geen cent over, áls ze het elke week al bij elkaar krijgen. In tegenstelling tot de sekswerkers zal de bouwer zijn hele investering van net geen 5 miljoen binnen slechts 1 jaar terugverdienen. Het is een simpel rekensommetje. €575,- per week x 162 ramen x 52 weken = €4.843,800. Voor projecten als dit is een looptijd van 5 of 10 jaar gebruikelijk. Een investering binnen 1 jaar terugwillen verdienen, is verdienen over de rug van de sekswerkers. En die sekswerkers zullen er zelf nauwelijks een boterham aan over houden.

Die verdubbeling van huur zit Freya erg dwars. Juist omdat wij in de Hardebollenstraat de sekswerkers een werkplek konden bieden voor €400,- (incl btw en beveiliging) per week. Voor die huurprijs was er zelfs een broodfonds waar sekswerkers bij ziekte gebruik van konden maken inbegrepen.

Gesprek met de gemeente

Freya vroeg een gesprek aan bij de jurist van de gemeente, die de vergunningsaanvragen beoordeeld. Tijdens dit gesprek zijn de huurprijzen en de borg nagerekend. De gemeente kwam zelfs nog tot een hogere berekening betreft de borg. De jurist sloeg steil achterover. Van die berekeningen werd notitie gemaakt. Ook garandeerde de jurist ons dat de APV ook geldt voor het Nieuwe Zandpad. De jurist van de gemeente vond de gang van zaken vervelend maar kon op dit moment verder niks voor ons betekenen. De gemeente kon pas ingrijpen bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag. “Als dan blijkt dat de huur te hoog is, weigeren wij de vergunning” waren de woorden van de gemeente.

Ook stond er die week nog een gesprek gepland met een aantal politieke partijen. Die afspraak was al ruime tijd geleden gemaakt en zou gaan over de beloofde vergunning voor het Nieuwe Zandpad. Maar door alle ontwikkelingen  zou dit gesprek nu een hele andere insteek krijgen. In de krant was ondertussen een artikel verschenen. Beja had alle ramen verhuurd aan exploitanten en Freya zat daar niet bij. Wijzelf hadden hier wel op gerekend. 

De politiek was duidelijk teleurgesteld. Er werd beloofd dat er vragen aan de burgemeester zou worden gesteld, desnoods zou er een motie ingediend worden. Freya had volgens alle partijen aanwezig tijdens dit gesprek, die samen een meerderheid in de gemeenteraad vormden recht op plekken op het Nieuwe Zandpad. Na afloop van dit gesprek omhelsde één van de raadsleden me. Ze fluisterde in m’n oor:  “Alsjeblieft geef niet op, het gaat goed komen”. Ik heb een zwak voor haar. Ze is één van de weinige raadsleden die eerlijk durft te zijn. Het is niet altijd leuk om te horen, maar uiteindelijk heb je wel het meeste aan eerlijkheid. Ik slik, want haar woorden raken me en antwoordde “Het is nu voorbij. Er zullen geen huurcontracten tussen Freya en Beja afgesloten worden. Daarmee voldoe ik niet aan de vergunningsvoorwaaren”. Ik kan niet instemmen met een verdubbeling van de huur. Freya hield de eer aan zichzelf en daar heb ik nooit spijt van gekregen.

Op 19 januari 2017 bleek dat de keuze om niet met Beja in zee te gaan, een goede keuze was. Beja had de bibob toetsing niet doorstaan. De gemeente trok onmiddellijk de stekker uit de bouwplannen van Beja. De gemeente nodigde een partij uit die als tweede was geëindigd in de tenderprocedure. Die tenderprocedure was uitgeschreven in 2014. Hier konden bouwers die het Nieuwe Zandpad wilden bouwen zich konden aanmelden. Deze tweede kandidaat was Non Nobis.

Huurprijzen bij Non Nobis

Op zich is Non Nobis een goede partij. Ze willen zich inzetten om de werkomstandigheden van sekswerkers te verbeteren. Wel hebben ze een scheef beeld over prostitutie. Ik heb goede gesprekken met Non Nobis gevoerd.  Maar zag ook dat hun plan niet voldeed aan de APV, zelfs op meerdere punten niet.  Om het overzichtelijk te houden zal ik nu alleen ingaan op de huurprijzen.

Non Nobis wil veel huur aan exploitanten vragen en daarmee het inkomen van exploitanten reguleren. “Zij mogen er niet meer dan een boterham aan verdienen” is het standpunt van Non Nobis. Wanneer een exploitant veel huur moet betalen, moet de sekswerker nog meer huur betalen omdat de exploitanten diensten zoals beveiliging moeten doorberekenen in de huur. Non Nobis vond dat de huur marktconform moest blijven, dit omdat zij de angst hebben bij een lagere huurprijs het Nieuwe Zandpad “het afvoerputje van Nederland zal worden”. Hierin verschillen we dus enorm van mening. 

Wanneer je werkomstandigheden van de sekswerkers wilt verbeteren begint dat juist bij het normaliseren van de kamerhuur. De sekswerkers die al jaren last hebben van dalende omzetten zullen hier direct profijt van hebben. De investering in werk houdt voor een sekswerker niet op bij het betalen van de kamerhuur. Er moet regelmatig lingerie, schoeisel met hoge hakken, make-up en andere werkbenodigheden aangeschaft worden. Vooral de lingerie en schoeisel kunnen kostbaar zijn.De kosten voor sekswerkers zijn enorm gestegen terwijl de omzet enorm gedaald is. 

Het is een misvatting om te denken dat een huursverlaging voor ellende kan zorgen. Een goed betaalbare locatie zorgt júist voor een prettige werkomgeving voor de sekswerkers. Een dure locatie trekt eerder ellende aan omdat de sekswerkers de kamer eigenlijk niet kunnen betalen en daar dan extra dingen voor moeten doen die zij eigenlijk niet willen. Bovendien is de kans om dan met slachtoffers te maken te krijgen waar Non Nobis eigenlijk bang voor is bij een dure locatie juist groter dan bij een betaalbare locatie.

Uit het persbericht van de gemeente bleek dat de gemeente nu wel weer vasthield aan de maximale huur. Non Nobis mocht een niet hoger rendement van 15% behalen uit de verhuur van de prostitutie-units. Freya is blij dat de gemeente weer vasthoud aan deze regel. Alleen op die manier kunnen er betaalbare werkplekken komen voor sekswerkers. 

De grote vertragingen die het niet halen van de Bibob van Beja en het terugtrekken van Non Nobis hebben veroorzaakt is vreselijk voor de sekswerkers. De sekswerkers wachten nu al 4 jaar en de gemeente moet nu een grote stap terug doen. Ik hoop dat de gemeente dit keer beter zal opletten tijdens het selecteren van de nieuwe bouwer. De gemeente moet de APV beter uitleggen, want beide kandidaten voor het bouwen van het Nieuwe Zandpad snapten er maar bar weinig van. Freya zal de vorderingen van het Nieuwe Zandpad in de gaten blijven houden en als het nodig is zullen we opnieuw aan de bel trekken. 

Advertenties

4 gedachtes over “Huurprijzen

  1. Pingback: Prostituees worden met nieuwe Zandpad Utrecht legaal uitgebuit door Gemeente en exploitanten door hoge huren - SMDOME

  2. Pingback: Prostituees worden met nieuwe Zandpad Utrecht legaal uitgebuit door Gemeente en exploitanten door hoge huren - Privehuizenblog

  3. Pingback: De opkoop van de Hardebollen…1 jaar later – freyautrecht

  4. Pingback: De opkoop van de Hardebollen…1 jaar later | Utrecht Krijgt Spijt

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s